ARTÍCULO ACTUALIZADO A FINALES DE OCTUBRE DE 2023:
El precio medio inmobiliario en París ha caído claramente por debajo del listón simbólico de los 10.000 euros por m²
Los precios cayeron un 0,4% en septiembre de 2023 en un mes, hasta alcanzar los 9.850 euros por metro cuadrado de media. Una previsión nacional prevé una caída media de los precios del 4% al 5% durante los próximos 12 meses, así como una caída del volumen de transacciones del 10 al 20%. Los compradores son cada vez más escasos y el volumen de transacciones sigue disminuyendo (1,2 millones en 2021 frente a menos de 1 millón previsto para 2023), una caída de alrededor del 20% a nivel nacional. En París, según los notarios y la FNAIM, se espera una caída del volumen de transacciones de aproximadamente entre un 20 y un 30%.
Los inventarios están aumentando: superan los niveles de 2018. Los vendedores generalmente se muestran reacios a bajar los precios, lo que tiene el efecto de ampliar los períodos de ventas; Esta acentuación de la desaceleración en el inicio del año escolar es significativa. Indica que el mercado está en una pendiente descendente duradera.
Un volumen creciente de ofertas:
De enero a agosto de 2023, el volumen de anuncios en el sitio SeLoger aumentó una media del 42%. Algunos ejemplos: Lille + 86%; París + 44%; Bonito + 35%…. La oferta va en aumento y los plazos de venta se alargan. Esto crea una presión natural a la baja sobre los precios. Los vendedores decididos a vender tendrán que reajustar sus expectativas bajando el precio para que se corresponda con la nueva realidad del mercado a finales de 2023.
Qué esperar para 2024: El aumento de las tasas de interés y la caída de la producción crediticia están comenzando a tener un impacto grave en el mercado inmobiliario francés y parisino. Se espera que el volumen de transacciones sea de 890.000 en 2023, lo que representa una caída del 20% en comparación con 2022. Una caída de los precios del 0,4% a nivel nacional en promedio no parece preocupante, pero en comparación con el +6,2% registrado en Francia en 2022, podemos fácilmente Entendemos que la desaceleración y el enfriamiento del mercado son muy reales.
Balance 2023: La desaceleración es generalizada a nivel nacional, París se ve particularmente afectada con una caída de precios del -7,6% desde julio de 2020, algo inédito desde hace más de 20 años, incluso durante la llamada crisis financiera "de escritorio". “subprimes” de 2008.
2024: Los tipos de interés seguirán siendo altos a medio plazo según el Banco Central Europeo y la Banque de France, el factor más "bloqueante" es el lento reajuste de los precios por parte de los vendedores. Esto es lo que a veces se llama "inercia del mercado inmobiliario", que a veces requiere seis meses, incluso un año, para reaccionar ante las nuevas realidades económicas. A los propietarios de viviendas a menudo les resulta difícil aceptar que el precio de su propiedad ha bajado y que ahora es mucho más difícil venderla. Esta reacción es comprensible y lleva tiempo adaptarse a las nuevas realidades (tipos de interés, precios inmobiliarios, mercado cada vez más tranquilo, etc.)
ARTÍCULO ORIGINAL ESCRITO EN JULIO: Los precios han caído entre un 4% y un 6% durante un año en París, algo inaudito desde 2015, por otro lado, escuchamos cada vez más sobre las quiebras de agencias inmobiliarias. El aumento de las tasas hipotecarias tuvo un efecto negativo en el volumen (-14% de las transacciones en un año en París) y en los tiempos de venta (más de 3 meses en promedio) así como en los precios (aproximadamente -6% en un año en París de media). Los vendedores que necesitan vender rápidamente a menudo se ven obligados a bajar los precios para ajustarse a lo que los compradores están dispuestos a pagar. Otros vendedores están retirando sus productos del mercado hasta que las cosas se calmen y los precios se estabilicen o se recuperen nuevamente.
Situación económica y tensiones sociales complicadas: Los riesgos de recesión siguen presentes pero la situación parece tender a la estabilidad a medio/largo plazo. Las políticas del gobierno y su manejo autoritario y muy singular de las finanzas públicas, política de lo que cueste durante el Covid, recortes de impuestos a las rentas más altas así como a las empresas han llevado "mecánicamente" a una "compresión" de las finanzas públicas ha condujo a reformas muy impopulares como la reforma de las pensiones que el gobierno cree que debería ser "forzada". Esto ha creado violentas tensiones en la sociedad francesa, por el momento tiene poco o ningún impacto en el mercado inmobiliario, a diferencia del aumento de las tasas hipotecarias, cuyo aumento es una macro-herramienta. economía que apunta a reducir la inflación, en sí misma una consecuencia directa del uso intensivo de la "impresión de dinero" durante la pandemia. En junio de 2023, según Meilleursagents, el precio medio en París era de 10.080 €/m², según Century21 ya estaría por debajo de los 10.000 €/m².
Si las cosas continúan en la misma dirección, los precios en París se mantendrán, por un tiempo, por debajo de los 10.000 €/m² de media. Los precios pueden seguir cayendo si las tasas de interés de las hipotecas continúan aumentando (tasa del 5% prevista para fines de 2023), ya que esto tendrá un efecto reductor en el número de compradores potenciales presentes en el mercado. El mercado inmobiliario de París está experimentando un simple ajuste de precios debido a la situación inflacionaria desfavorable para los préstamos inmobiliarios, pero en este momento ciertamente no podemos hablar de una "crisis inmobiliaria". El mercado inmobiliario parisino se mantiene fuerte y resistente, en parte gracias a los compradores internacionales en los que nuestra agencia se ha especializado durante más de 5 años.
Perspectiva: Durante los últimos 2 a 3 meses hemos observado el comienzo de una "meseta" en la curva de valor de los apartamentos parisinos en la que nos lleva, por nuestra actividad como agencia inmobiliaria parisina internacional, a dar una opinión de valor, en consecuencia, podemos esperar cierta "estabilización de precios" o al menos un ajuste a la baja cada vez más lento. La inflación parece estar estabilizándose en torno al 6%, podemos deducir que la situación está mejorando relativamente en el sentido de que la caída es mucho más lenta y podemos observar una cierta estabilización de la situación en el último trimestre. Algunos incluso hablan de una reversión de la dinámica de los precios inmobiliarios en París (una vuelta al crecimiento de los precios) desde el inicio del año escolar, siempre que haya compradores y que el mercado recupere su dinamismo habitual y natural. Si los precios se estabilizan, los compradores expectantes que vean la estabilización de los precios podrían decidir tomar medidas rápidamente para llevar a cabo su proyecto de compra de bienes inmuebles. Esta atenuación de la caída de los precios probablemente esté ligada a la estabilización de la inflación en torno al 6%.
Otro escenario sería un bloqueo parcial del mercado cada vez más significativo: A nivel nacional el volumen de transacciones cayó un 15% en un año y en cuanto a los precios cayeron un 1,7% para departamentos y aumentaron un +0,9% para casas en ese mismo período, en promedio. En París, el tiempo medio de venta ha superado los 3 meses, se tarda más en vender una propiedad en París que en cualquier otro lugar de Ile-de-France, el poder adquisitivo medio en París es de 56 m² En cuanto a las hipotecas, además del aumento de los tipos de interés y por lo tanto el costo de endeudamiento, la contribución solicitada también ha aumentado alrededor de un 60% en un año, algo simplemente inaudito. La hipoteca media en Francia es de 257 000 €, la contribución personal necesaria para un préstamo de este tipo es actualmente de unos 90 000 €. Por ejemplo, en 1993 en Seine Saint-Denis, la superficie de bienes comprados ha disminuido en promedio 9 m² en un año. Algunos de los compradores han desaparecido mecánicamente debido a la creciente dificultad para obtener hipotecas, este mecanismo es en sí mismo una consecuencia del fuerte aumento de la inflación que ha obligado a los bancos centrales a aumentar las tasas clave (por interés) de los préstamos (en otras palabras, el costo de los préstamos). dinero), lo hicieron para combatir la inflación porque elevar las tasas de interés es el único remedio eficaz conocido contra la inflación. Por otro lado, estas políticas monetarias y financieras han tenido consecuencias muy duras en la dinámica del mercado inmobiliario, tanto directa como indirectamente, pero el mercado inmobiliario parisino es conocido por su resiliencia, está sobrellevando bien las turbulencias, especialmente si observamos su evolución a largo plazo.
Los márgenes de negociación han aumentado, algunas ofertas se hacen al 10% o 20% por debajo del precio solicitado, incluso escuchamos ofertas al 30% por debajo del precio solicitado, pero los vendedores las rechazaron de inmediato. Los compradores, ya que tienen la ventaja, intentan cada vez más obtener reducciones de precios significativas. Los márgenes de negociación han aumentado un poco, pero la actitud de esperar y ver de los compradores y vendedores combinados tiene un efecto de asombro frente a la evolución del mercado y la caída de los precios, estos elementos contribuyen a que el mercado sea muy lento. Cada vez son más los actores del mercado inmobiliario que coinciden en que los compradores tienen la ventaja y que la mantendrán a largo plazo Se prevé que los tipos de interés del préstamo alcancen el 5 % a finales de 2023, lo que, a priori, anuncia aún más complicaciones para la obtención de hipotecas.
En 2022 los franceses han perdido alrededor del 10% de su capacidad de endeudamiento, en 2023 las estimaciones son actualmente alrededor del 20% de caída en la capacidad de endeudamiento de los franceses. Acumulado en 2 años, esto representa una caída de alrededor del 30% en la capacidad de endeudamiento de los franceses, que simplemente ha desaparecido. A algunos vendedores les cuesta aceptar las rebajas de precios que han provocado una nueva realidad en el mercado inmobiliario, que se está ajustando casi mecánicamente a la situación económica general.
Escrito para ti por Sylvain Talvan, 13 de julio de 2023.
Barómetros de precios inmobiliarios Meilleursagents
Selección de videos de YouTube sobre el mercado inmobiliario de París: